在城市发展的进程中，老旧小区改造、城中村更新以及历史文化保护等城市更新项目，不仅是改善居民生活环境、提升城市品质的关键举措，更是推动城市可持续发展、实现经济转型升级的重要引擎。然而，城市更新项目往往面临着资金需求大、回报周期长、收益模式复杂等诸多挑战。2025年上半年，国家开发银行(以下简称“国开行”)以创新的“融资+融智”模式，在江西萍乡等地的城市更新项目中取得了显著成效，为破解城市更新难题提供了宝贵经验。

　　精准融资：破解资金瓶颈，筑牢项目根基

　　城市更新项目犹如一座庞大的系统工程，从基础设施的升级改造到公共服务设施的完善优化，从建筑外立面的修缮美化到小区内部环境的整治提升，每一个环节都需要大量的资金投入。然而，由于项目收益具有长期性和不确定性，传统金融机构往往对其持谨慎态度，导致城市更新项目面临融资难、融资贵的困境。

　　国开行充分发挥政策性金融的优势，以长期贷款为城市更新项目提供了稳定的资金支持。在江西萍乡富丽小区等28个老旧小区改造项目中，国开行根据项目的实际需求和还款能力，量身定制了合理的贷款方案，为项目的顺利推进提供了坚实的资金保障。截至5月，国开行已发放城市更新领域贷款5751亿元，重点支持老旧小区改造、城中村更新及历史文化保护项目，覆盖了全国多个地区，有力地推动了城市更新工作的全面开展。

　　国开行的长期贷款不仅解决了城市更新项目的燃眉之急，更体现了其作为政策性银行的担当和使命。与商业贷款相比，国开行的贷款期限更长、利率更优惠，能够有效降低项目的融资成本，减轻地方政府的财政负担，为城市更新项目的可持续发展奠定了坚实的基础。

　　创新融智：优化资金平衡，激活内生动力

　　融资只是城市更新项目的第一步，如何实现资金的良性循环和可持续回报，才是项目成功的关键。国开行在提供融资支持的同时，积极发挥“融智”作用，通过创新的资金平衡设计和跨区域协同收益模式，为城市更新项目注入了内生动力。

　　在资金平衡设计方面，国开行突破了传统思维定式，将物业费、停车费等长期收益与周边农贸市场经营权绑定，形成了一种多元化的还款来源。以江西萍乡的老旧小区改造项目为例，通过对小区物业管理的规范化、专业化提升，提高了物业费的收缴率;同时，合理规划小区停车位，增加停车费收入。此外，还将周边农贸市场的经营权纳入项目收益体系，通过引入专业的运营团队，提升农贸市场的经营效益，为项目还款提供了稳定的现金流。这种创新的资金平衡设计，不仅解决了项目还款难题，还实现了小区居民、市场经营者和政府的多方共赢。

　　跨区域协同收益模式则是国开行的另一大创新亮点。通过连片改造整合周边资源，打破行政区域界限，实现资源的优化配置和共享。在城市更新项目中，国开行引导地方政府对周边闲置土地、老旧厂房等进行统一规划和开发，打造集商业、居住、文化、娱乐等多种功能于一体的城市综合体。通过提升整体资产价值，吸引更多的社会资本参与，进一步拓宽了项目的收益渠道。例如，在某城中村更新项目中，国开行支持地方政府将周边几块闲置土地进行整合开发，建设了大型购物中心和写字楼，不仅提升了区域的商业氛围和城市形象，还为项目带来了可观的租金收入和土地增值收益，确保了项目现金流的稳定。

　　示范引领：推动城市更新高质量发展

　　国开行的“融资+融智”模式在城市更新项目中取得了显著成效，不仅为项目提供了资金支持和智力保障，更为全国城市更新工作提供了可借鉴的经验和模式。

　　从项目实施效果来看，江西萍乡富丽小区等28个老旧小区改造项目惠及近1.5万户居民，小区环境得到了极大改善，居民的生活质量显著提高。同时，城市更新项目还带动了相关产业的发展，创造了大量的就业机会，促进了地方经济的增长。

　　从行业影响来看，国开行的创新模式为金融机构参与城市更新项目提供了新的思路和方法。越来越多的金融机构开始关注城市更新领域，积极探索适合自身特点的融资模式和服务方式，形成了政策性金融与商业金融相互补充、协同发展的良好局面。

　　从社会意义来看，城市更新是改善民生、促进社会公平的重要举措。国开行通过“融资+融智”模式，推动了城市更新项目的高质量发展，让更多的居民享受到城市发展的成果，增强了人民群众的获得感、幸福感和安全感。

　　展望未来，随着城市化进程的不断加快，城市更新工作将面临更多的机遇和挑战。国开行应继续发挥政策性金融的优势，不断创新“融资+融智”模式，加大对城市更新项目的支持力度，为打造宜居、宜业、宜游的现代化城市贡献更多的力量。同时，地方政府和社会各界也应积极参与城市更新工作，形成政府引导、市场运作、社会参与的良好格局，共同推动城市更新事业迈向新的台阶。