城市更新与城镇基础设施建设资金需求量大、周期长，融资渠道的创新正成为行业焦点。近期公开报道指出，国家发展改革委印发的基础设施REITs项目行业范围清单(2025年版)将城市更新设施纳入，意味着地下管网、污水处理、市政设施等更新类资产在符合条件后，有望通过公募REITs实现“存量盘活—资金回流—再投资”的循环。此外，监管部门推进商业不动产REITs试点并征求意见，也为酒店、写字楼、场馆等商业运营资产的规范化证券化探索打开空间，提升城镇资产的市场化定价与长期资金对接能力。

　　从地方政府与城镇建设主体的角度，REITs的价值不仅在融资规模，更在融资结构优化。传统基建融资更依赖银行贷款与财政资金，而REITs强调以运营现金流为基础、以标准化资产为载体，引入更长期、风险偏好更匹配的资金来源。对项目方而言，这要求在前期就强化资产运营能力：收费机制、服务合同、维护成本、客流与使用率等指标需要更透明、更可预测，才能形成稳定的现金流画像。对金融机构与投资者而言，项目筛选将更看重资产质量、合规材料与信息披露，推动城镇项目治理水平提升。

　　在REITs之外，城镇融资也呈现“多渠道协同”的趋势，包括财政奖补、政策性金融支持、专项债与市场化资金共同参与。对城镇行业来说，最有效的融资路径往往是“资金工具与项目类型匹配”：民生公益属性强的项目更适合财政与政策性工具，具备运营回报的项目更适合市场化资金与REITs。通过建立项目库、完善可研与披露、提升运营绩效，城镇融资渠道将更顺畅地服务于城市更新与公共服务提升，形成可持续投入机制。